Волшебная формула для отелей – кошмар для инвесторов?

Ольга Евстигнеева
генеральный директор
«Hospitality Industry Group»

FF&E – это “Мебель, текстиль и оборудование”, которое приблизительно покрывает всю внутреннюю часть отеля. В целом, под этим названием понимаются движимые предметы, которые размещаются внутри объекта недвижимости и, возможно, могут быть перемещены владельцем/арендатором. Исходя из категории отеля, приблизительно 12–16% от общей суммы инвестиций составляют инвестиции в FF&E. FF&E – это фактор стоимости, который не следует недооценивать, принимая во внимание то, что интерьер отеля показывает, к какой категории относится отель. И, что еще более важно, это фактор комфорта, являющийся очень значимым показателем в принятии решения для клиента, считает ли он приемлемым данное заведение для себя, придет ли он сюда снова и порекомендует ли его другим. Таким образом, это довольно удивительно, что FF&E выступает «черным ящиком» в переговорах с операторами или вла дельцами независимых отелей и в процессе реализации проекта с разработчиком проекта. Различные оценки позиций, которые включены в бюджет FF&E, порождают неуверенность. Весь наш опыт работы по оснащению отелей, особенно на украинском рынке, показывает, что для того, чтобы избежать неуверенности, необходимо обратиться к следующим методам:

Оценка затрат

Бюджеты, в основном, определяются требованиями, выдвинутыми оператором/собственником. Для первого оценивания приблизительных показателей сметной стоимости цифры, предоставленные во время переговоров, предусматривают приблизительную оценку. Опыт показал, что ниже приведенные бюджеты необходимы для следующих категорий отелей:

• 3,000–5,000 Евро на комнату для отелей, имеющих категорию 2 звезд
• 6,000–9,000 Евро на комнату для отелей, имеющих категорию 3 звезд
• 10,000–16,000 Евро для отелей, имеющих категорию 4 звезд
• Прибл. 20,000 на комнату для отелей, имеющих категорию 5 звезд
• По крайней мере, 30,000 Евро на комнату для отелей высшего класса, например, 5 звезд плюс.

Не существует лимита для максимального значения.

Внутренняя отделка (мебель, недвижимые предметы и оснащение, элементы декора) составляют приблизительно сумму, равную половине этих бюджетов.

Что включено?

Полный бюджет FF&E должен включать следующие аспекты:

• Отделка комнаты для гостей, включая всю движимую и недвижимую мебель, декоративное освещение и элементы декора, например, шторы.
• Все встроенные элементы в пределах площади для гостей (лифты, комнаты для отдыха, коридоры).
• Полное оснащение ресторанов, баров, конференц-залов.
• Оснащение помещений для административного и обслуживающего персонала, а также оборудование всех комнат для хранения вещей, крупное оборудование для кухни.
• Мелкое оборудование (стекло, серебро, фарфор), а также технические приспособления для конференцзалов и залов для развлечений.
• Соответствующее компьютерное оснащение (за исключением сетей) и оборудование для телекоммуникаций.

Исходя из требований, выдвинутых оператором/собственником, также, возможно, должны быть включены расходы на транспортные средства и ковровые покрытия для пола.

Классификация расходов

Классификация расходов помогает определить, например, определена ли мебель как «строительная конструкция» или как FF&E. Эта классификация особенно важна в том случае, когда сам оператор/собственник несет ответственность за установку FF&E или персонально отвечает за бюджет, определенный для FF&E. В этом случае последующее проведение переговоров проводится только при участии всех сторон, задействованных в проекте. Кроме того, четкая классификация упрощает переговоры владельца с генеральным подрядчиком, так как категории строго определены. В дальнейшем, это помогает избежать двойного счета в бюджете. И, в конце концов, это нужно для подсчета оплаты для дизайнера по интерьеру. Концептуальный дизайн Опытных консультантов обычно не задействуют в проект до тех пор, пока первые предложения по дизайну не будут забракованы. Существует ложное мнение, что хорошее расположение говорит само за себя.

Особенно операторы международных отелей ожидают, что даже первая демонстрация должна быть правдоподобной в отношении расположения, концептуального дизайна, логистики, размера комнат и F&B. Консультация профессионала – это консультация, в ходе которой получены рекомендации по вопросам планирования, не зависимо от потенциальных операторов. Несколько аспектов для типа обсуждаемого отеля принимаются во внимание одновременно. Преимущества: возможность вести переговоры с потенциальными операторами одновременно. Кроме этого, владелец экономит время и деньги, так как определение дизайна уже влечет за собой утверждение определенных фундаментальных элементов и, следовательно, согласовывается с мнением оператора. Это также дает гарантии, что запланированный отель вписывается в расчеты, приведенные в предыдущем техническом анализе.

Что касается дизайна, для финансовых организаций альтернативное использование имущества играет важную роль, замена оператора не должна отразиться ни на каких главных инвестициях. Следовательно, разработчик проекта будет принимать во внимание только особые просьбы оператора, если они будут считаться подходящими и для других операторов, и не приведут к демонтажу или снятию отдельных элементов при согласии нового оператора.

Внутренний дизайн – загадка.

Внутренний дизайн имущества представляет собой особую проблему, которую следует решать только при содействии экспертов. К сожалению, это часто именно тот случай, когда и разработчики и операторы/собственники недооценивают роль дизайнера по внутреннему интерьеру. Даже на самом раннем этапе дизайнер по внутреннему интерьеру может сделать особый вклад в создание атмосферы и комфорта для данного вида недвижимости. Например: места общественного пользования не определены в достаточной мере, в этом случае опытный дизайнер по внутреннему интерьеру может обратить на это внимание на самом раннем этапе процесса планирования и может оптимально использовать и разработать план для имеющегося в наличии пространства. Если же консультация дизайнера по внутреннему интерьеру получена на слишком позднем этапе, то тогда архитектурный дизайн уже не может быть изменен, поэтому не будет возможно сделать оптимальное распределение площади пространства как необходимой основы для обстановки и атмосферы.

Также ключевым моментом является и то, чтобы дизайнер по внутреннему интерьеру и консультант по созданию гостеприимной атмосферы знали и придерживались строительных норм. Так как необходимые отличительные элементы устанавливаются в большей мере в рамках самой конструкции, а не только бюджета FF&E – включая, например, покрытия для стен и пола, дизайн потолков, а также осветительного оборудования, существует вероятность, что они не впишутся в полный концептуальный дизайн. Поэтому, дизайнеры по внутреннему интерьеру – это не просто декораторы, которые устанавливают мебель внутри помещений. Более того, их роль – это использовать приблизительно половину бюджета FF&E – обычно приблизительно 6–8 процентов от общих инвестиций – планировать и проектировать то, что клиент ожидает и то, за что он желает заплатить рассчитанную оплату за комнату отеля.

Часто именно операторы/собственники выбирают дизайнера внутреннего интерьера. В этом случае то, что включено в бюджет FF&E (в большей мере, чем строительные нормы) помогает сократить в размерах оплату и направить работу дизайнера внутреннего интерьера.

Реконструкции и их изменения

Представленные в общих чертах подходы к планированию FF&E для нового проекта используют до определенной степени обновления существующих конструкций. Точно также, концептуальный дизайн часто игнорируется, несмотря на то, что он имеет непосредственное влияние на успех инвестиций. Приверженность установленному стилю при использовании новых элементов и профессиональная рекомендация помогают распределить имеющиеся ресурсы выборочно и эффективно. При этом необходимо подчеркнуть, что FF&E имеет дело не только со стандартной оснасткой, но также со средствами коммуникации и оборудованием IT, крупным оборудованием для кухни, а также более мелким оборудованием.

Соответствующее накопление ресурсов

Эксплуатация отелей, появление новых материалов, изменение собственника/оператора и т. д., неизбежно приводят к тому, что возникают размышления о накоплении запасов для замены FF&E. Рекомендуется отделить деньги от ежедневных операций с тем, чтобы они не использовались для других целей. Сеть гостиниц обязывает владельцев откладывать ежегодно резервы для замены FF&E и переводить их на отдельный счет, который отображен в контрактах менеджмента. В основном откладывается ресурс, составляющий приблизительно 3.5 процента от суммы годового дохода. Для отелей класса люкс и для планируемого отеля, в дизайне которых используется эксклюзивная или современная меблировка, эта сумма может равняться 5 процентам от дохода. В результате технологического прогресса эти показатели в процентном отношении увеличились. Если в прошлом 3 процентов было достаточно, то в данное время модернизация в области технологий неизбежно повлекла за собой необходимость увеличения дополнительных ресурсов приблизительно на 1–2 процента. На начальном этапе работы отеля, например, первые 3–4 года, резервы, соответственно, будут ниже. Как правило, на первом году работы, это составляет 1 процент от нормы. Этот показатель увеличивается на 1 процент в год на протяжении всего начального периода до 4 лет работы. Концепция о том, что владельцы должны накапливать ресурсы для замены оборудования посредством контракта, использовалась инвесторами отелей, чтобы обязать к этому же арендаторов имущества. Следовательно, оператор должен обязать накапливать ресурсы на отдельном счете – например, заблокированный счет, к которому и владелец и оператор имеют совместный доступ, по крайней мере, для будущих крупномасштабных процессов реконструкции. Это обеспечивает замену на более качественное оборудование, и при этом владелец избегает неприятной неожиданности при смене оператора.

Существуют, однако, случаи, когда (международные) банки – при финансировании имущества – удерживают запас ресурсов для проведения работ по реконструкции на счету. В случае возникновения финансовых затруднений, как только банк получает контроль над имуществом, в отношении которого появились проблемы, он может использовать удерживаемые фонды для того, чтобы отремонтировать имущество, а затем продать его или заменить операторов.

Перечень ресурсов FF&E: Основные камни преткновения

1) Ненужная работа по реконструкции, например, обновление FF&E:

Тот факт, что ресурсы FF&E накапливаются каждый год, способствует тому, что многие генеральные управляющие/менеджеры имеют ложное представление о том, что эти ресурсы необходимо инвестировать именно в этот год. Таким образом, особенно в течение первых лет, работы по ненужной замене или улучшению выполняются и финансируются из фонда этих резервов. И, как следствие, нет требуемого капитала для финансирования работ по реконструкции, которые действительно необходимы в нужный момент.

2) Ресурсы FF&E слишком малы на протяжении первых лет работы:

На протяжении первых лет работы ресурсы фонда FF&E слишком малы, что имеет смысл в контексте ликвидности. Однако в следующие годы эти резервные запасы необходимо увеличить, чтобы их количество было достаточным, когда выполнение работ по обновлению меблировки действительно будут необходимы.

3) Стоимость работ по всесторонней реконструкции недооценена:

Очень редко резерв ресурсов FF&E есть в достаточном количестве для выполнения всех работ по всесторонней реконструкции более старого объекта. Проведение расчета сметы для выполнения необходимых работ на ранней стадии помогает удержать своевременно бюджетные средства.

4) Недооценка технологических изменений:

В рамках контекста происходящих в будущем технологических разработок электронных приспособлений для гостевых комнат, таких как, телевизоры с плоскими экранами, Интернетсвязь (например, WLAN) и т. д., дополнительный резерв ресурсов должен накапливаться вдобавок к основному ресурсу FF&E. Ресурса – 1–2 процента от дохода – в зависимости от позиции отеля и его требований к IT оборудованию – достаточно для этой цели. Хорошо продуманный и подробный бюджет на 10 лет на техническое обслуживание и замену оборудования поможет избежать этих камней преткновения.